На сайте Правительства РФ опубликовали постановление от 9 сентября о внесении изменений в некоторые акты по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан. Важной поправкой стало повышение первоначального взноса по льготной ипотеке – с 20 сентября он составит 20% и более от стоимости приобретаемого жилья. Важно отметить, размер взноса увеличиться для тех покупателей, которые заключили договор с указанной даты. Для тех, кто заключил его раньше, взнос остается прежним – 15%. Поэтому всем желающим приобрести жилье по субсидированной программе с пониженным первым взносом, эксперты советуют успеть подписать договор до 19 сентября включительно.

Изменилась и максимальная величина субсидий для кредитных организаций, реализующих программы льготной ипотеки. Раньше она составляла 3 п.п., теперь – 2,5 п.п. Это может повлечь за собой на рост ставки льготной по ипотеке, так как некоторые крупные банки (Сбербанк, ВТБ) устанавливают ее ниже той, что утвердило правительство. С другой стороны, повышение ставки по льготной ипотеке может остановить рост на недвижимость, в первую очередь на новостройки.

Причиной такого решения специалисты называют необходимость сжать объемы льготной ипотеки до тех пор, пока они не разрослись до огромных размеров. Не помогает даже увеличение ключевой ставки и попытки Банка России ограничить выдачу кредитов: рост цен на недвижимость продолжается, а на рынке жилья наблюдается разбалансировка – ставка по льготной ипотеке значительно ниже той, что установлена для обычных граждан. По мнению одного из собеседников «Ведомостей», ЦБ самостоятельно создал повышенный спрос на субсидированные программы, оставляя значительную разницу между двумя ставками.

Ожидается ли спад интереса к ипотеке

К концу 2023 года интерес граждан к ипотеке на новостройки упадет на 20-30%, считает топ-менеджер «Сбербанка» Антон Ведяхин. Все из-за ужесточения требований Банка России: с 1 октября этого года коммерческим банкам придется увеличить размер надбавок при выдаче кредитов на жилье, для которого предполагается пониженный начальный взнос или для кредитозаемщиков, имеющих большую долговую нагрузку. Эти параметры заставляют кредитную организацию увеличивать размер капитала для предотвращения рисков в период кредитования гражданина.

Немаловажной причиной спада спроса на ипотеку может стать повышение ключевой ставки – до 13% годовых. Рост инфляции закономерно влияет на платежеспособность граждан, а их реальные доходы значительно разняться с размером долговых обязанностей.

Регулятивные меры ЦБ отразятся на заемщиках, планирующих брать ипотеку с первоначальным взносом в диапазоне от 10 до 20%, имеющих низкие доходы и большое количество задолженностей. Для повышения шанса получения одобрения от банка, данной категории граждан советуют перед заключением договора закрыть все имеющиеся кредиты и погасить долг по кредитным картам. Однако они все еще могут взять ипотеку под залог уже имеющийся у них в собственности недвижимости.

По мнению экспертов, ужесточение требований не повлияет на заемщиков, взявших льготную ипотеку – для них изначально установлен минимальный порог первоначального взноса.

По словам главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, спрос на покупку новостроек за счет ипотечного кредитования упадет не раньше начала 2024 года. Ажиотаж среди заемщиков начнется до 1 октября, когда в силу вступят изменения по повышению надбавок для коммерческих банков. До этого времени желающие приобрести жилье начнут активно пытаться заключить договор с кредитной организацией, чтобы потом не попасть в категорию «отказников». До следующего года спрос на ипотеку также будет поддерживаться теми, кто попытается успеть взять льготный кредит на покупку жилья – ожидается, что окончание госпрограммы намечено на июль 2024.

Спрос на ипотеку упадет среди граждан, приобретающих жилье на вторичном рынке или без участия в госпрограмме, предположил представитель банка «Зенит» Александр Шорников. Неизменным спрос останется для программ льготной ипотеки, предлагающих заемщикам низкую ставку.

Какие программы льготной ипотеки доступны россиянам

Повышение суммы первоначального взноса для льготной ипотеки коснуться всех программ субсидированного кредитования. Сейчас льготы предоставляются по программам «Молодая семья», ипотека для молодых специалистов, военная ипотека, сельская ипотека, ипотека для Дальнего востока, ипотека для IT-специалистов, а также ипотека под 8% годовых – она распространяется на всех граждан РФ, в независимости от возраста, занимаемой должности и семейного положения. Ограничения присутствуют только на сумму получаемого кредита: для Москвы и Санкт-Петербурга, их областей – до 12 млн, для остальных регионов – до 6 млн рублей.

Молодые семьи могут сэкономить до 35% стоимости жилья в новостройке, им не обязательно иметь ребенка. Главное условие – возраст обоих супругов не должен превышать 36 лет, а также они не имеют в собственности жилье, либо оно не соответствует прописанным нормам. Семьи с один ребенком могут претендовать на льготную ипотеку под 6% годовых. Для семей с тремя детьми, где третий ребенок родился не раньше 2019 года, государство возмещает 450 тыс. рублей на погашение ипотечного кредита.

Выпускники, устроившиеся по специальности не позже чем через год после окончания вуза, могут воспользоваться субсидией от государства на покупку жилья. Они должны быть сотрудниками бюджетных учреждений, иметь необходимый стаж работы и быть не старше 35 лет. Отдельно выделяют ипотеку для айтишников, появившуюся только в прошлом году. Для получения субсидии, сотрудник должен работать в аккредитованной IT-компании и иметь доход от 70 тыс. до 150 тыс. рублей – в зависимости от региона.

С 2020 года появилась программа по поддержке покупки жилья в сельской местности, максимальная ставка по ней составляет 3%, а размер кредита не может превышать 3 млн рублей. Ипотеку под 2% могут получить граждане для покупки жилья на Дальнем Востоке.